Studopediya

КАТЕГОРИИ:


Астрономия- (809) Биология- (7483) Биотехнологии- (1457) Военное дело- (14632) Высокие технологии- (1363) География- (913) Геология- (1438) Государство- (451) Демография- (1065) Дом- (47672) Журналистика и СМИ- (912) Изобретательство- (14524) Иностранные языки- (4268) Информатика- (17799) Искусство- (1338) История- (13644) Компьютеры- (11121) Косметика- (55) Кулинария- (373) Культура- (8427) Лингвистика- (374) Литература- (1642) Маркетинг- (23702) Математика- (16968) Машиностроение- (1700) Медицина- (12668) Менеджмент- (24684) Механика- (15423) Науковедение- (506) Образование- (11852) Охрана труда- (3308) Педагогика- (5571) П Arhitektura- (3434) Astronomiya- (809) Biologiya- (7483) Biotehnologii- (1457) Военно дело (14632) Висока технологиите (1363) Geografiya- (913) Geologiya- (1438) на държавата (451) Demografiya- ( 1065) Къщи- (47672) журналистика и SMI- (912) Izobretatelstvo- (14524) на външните >(4268) Informatika- (17799) Iskusstvo- (1338) История- (13644) Компютри- (11121) Kosmetika- (55) Kulinariya- (373) култура (8427) Lingvistika- (374) Literatura- (1642) маркетинг-(23,702) Matematika- (16,968) инженерно (1700) медицина-(12,668) Management- (24,684) Mehanika- (15423) Naukovedenie- (506) образование-(11,852) защита truda- (3308) Pedagogika- (5571) п Политика- (7869) Право- (5454) Приборостроение- (1369) Программирование- (2801) Производство- (97182) Промышленность- (8706) Психология- (18388) Религия- (3217) Связь- (10668) Сельское хозяйство- (299) Социология- (6455) Спорт- (42831) Строительство- (4793) Торговля- (5050) Транспорт- (2929) Туризм- (1568) Физика- (3942) Философия- (17015) Финансы- (26596) Химия- (22929) Экология- (12095) Экономика- (9961) Электроника- (8441) Электротехника- (4623) Энергетика- (12629) Юриспруденция- (1492) Ядерная техника- (1748) oligrafiya- (1312) Politika- (7869) Лево- (5454) Priborostroenie- (1369) Programmirovanie- (2801) производствено (97182) от промишлеността (8706) Psihologiya- (18,388) Religiya- (3217) с комуникацията (10668) Agriculture- (299) Sotsiologiya- (6455) спортно-(42,831) Изграждане, (4793) Torgovlya- (5050) превозът (2929) Turizm- (1568) физик (3942) Filosofiya- (17015) Finansy- (26596 ) химия (22929) Ekologiya- (12095) Ekonomika- (9961) Telephones- (8441) Elektrotehnika- (4623) Мощност инженерно (12629) Yurisprudentsiya- (1492) ядрена technics- (1748)

Пример за концепции за управление на проект за изграждане и експлоатация на многоетажна жилищна сграда с търговски помещения на приземния етаж и подземен паркинг




Концепцията за изграждане и експлоатация на недвижими имоти управление на проекта разработи и започна сградата отразява основното съдържание на инвестиционния процес, който се формира от следните компоненти на системата:

- Целта на проекта (мисия), се разглежда в рамките на целите на дървото;

- обект, предмет и обект на проекта;

- основните задачи на субектите, техните функции и методи на управление в етапа или фази на проекта;

- управление на проекти организационна структура, която да отразява взаимодействието на основните участници на инвестиционния процес;

- стратегия за управление и финансови източници.

Обект на контрол в съответствие с инвестиционните идеи инициатор на изграждането на мулти-етажна жилищна сграда, построена в един от кварталите на Краснодар. Като прототип на бъдещата сграда вече построен шестнадесет направи едно сечение сграда. Инвестиционна идея е да се ъпгрейд на проекта, като се нужди и цели на инвеститорите за потребители на профила ", след избора на най-ефективен от гледна точка на площ социално и икономическо развитие. Анализ на най-добрите и най-ефективно използване на земя вариант ще - кой вариант обемна - е предпочитани планови решения сграда или негови алтернативи.

Във фаза на предварителни проучвания в различни свойства, се считат за потенциално инициатор на проекта за териториално развитие на проекта: жилищни, офис, търговски и смесени различни опции. Тази работа е довела до приемането като обект на контрол 16-етажна двусекционна жилищна сграда премиум клас с вграден свързани помещения и подземен гараж в град Краснодар.

Въз основа на функционалното предназначение на сградата, която представихме различни подходи към формирането на концепцията за управление на проекти и изграждане на експлоатация на недвижими имоти. (. на стойност до $ 2,5 милиона или повече) Тъй като проектът попада в категорията на големите инвестиционни и строителни проекти, а след това може да се разглеждат следните разширени възможности за управление:

- Управление на клиентски изпълнява традиционната схема (клиент - на дизайнера - изпълнител);

- управление на клиентите на фирмата прехвърля основните контролни функции над проекта за изграждането на сградата;

- схема за управление на ползване проект, при която функциите на основни за управление на проекти трябва да са на управляващото дружество и на изпълнението на строително - монтажните работи е бил главен изпълнител. Вариант на управление на проекта може да бъде и контрол на компания за недвижими имоти развитие под формата на такса-развитие и спекулативното строителство, както и изграждане на недвижими имоти "за себе си» (изграждане по поръчка).



Избор на организационно управление зависи от целите на управление на дружеството.

Субекти на управление на имоти да имат различни цели, функции и стратегии в зависимост от интересите, които те преследват, участващи в инвестиционния процес и оперативната фаза на сградата.

В този проект се предвижда, че контрол е предмет развитие компания за недвижими имоти на пълния цикъл на "YugStroyGrad", чиято основна дейност е да инвестират в недвижими имоти и строителство на територията на Русия и ОНД страни. Дейността на дружеството са съсредоточени главно върху региона Краснодар, но също така работи по проекти в цяла Южния федерален окръг.

LLC "YugStroyGrad" е член на Гилдията на изпълнител на имоти и фирми, на руския съюз на строителите, член на саморегулиране организация "Регионално сдружение на строителите на Кубан", част от Руската съвет на търговските центрове.

Стратегията на компанията - да продават готовата жилищни сгради и остави след себе си като готови обекти търговски недвижими имоти, както и техните отделни елементи, с изключение на продажбата им на изключително изгодни условия. Дейността на дружеството се състои в системната експозиция на инвестиционния процес, което гарантира високо качество на строителство и управление на всички етапи на изпълнение на обекта.

LLC "YugStroyGrad" извършва пълна гама от проекти - от разработване на концепция, проектиране и строителство, за работа и професионално управление на обекта. В своята работа, компанията активно използва най-съвременни руски и от световна класа технологии в търговски недвижими имоти. Това ви позволява да ефикасно и ефективно изпълнение на проекти във всички фази на инвестиционния цикъл и да получат висока възвръщаемост на инвестициите.

"YugStroyGrad" ООД извършва следните дейности:

- Разработване на идейни проекти, базирани на изследвания и опита на водещи руски и европейски дружества;

- бизнес планиране и оценка на бизнес модел за целия период на експлоатация на съоръжението финансова и икономическа;

- придобиване на начална разрешителни за проектиране и строителство, за да се получи капацитет и технически условия за връзка с външни мрежи;

- проектиране и инженеринг, което съответства на последните постижения в областта на търговските недвижими имоти и търговски технологии;

- управление на строителството, въвеждане в експлоатация на обекти от опитни предприемачи, местни и чуждестранни партньори;

- контрол на финансирането на инвестиционни проекти (счетоводство и отчетност);

- насърчаване и позициониране на обекта на пазара, осигуряване на разграничаване от конкурентите за привличане на наематели, високи нива на търсене и от чужда помощ;

- посредничество, подготовка на пакети лизингови документи;

- ефективното управление на търговски недвижими имоти от собствената професионална компания за управление работи по технология, разработена на базата на най-добрите практики на управление на най-добрите търговски центрове в Русия.

Компанията се интересува от намирането на инвеститори, клиенти и партньори.

Пациентите от контролната група са организационни и икономически отношения, възникнали между основните участници в управлението на недвижими имоти.

Основната цел на управлението на проекта - това е развитие обект, който да обслужва интересите на основните въпроси на член управление. По-специално: да предостави на клиентите с високо качество на стоки и услуги на достъпни цени, за подобряване на конкурентоспособността и рентабилността на обекта, за да се осигурят средства за развитието на собствениците и персонала.

Пълен цикъл се състои от следните фази: сграда уголемени разработването и прилагането; Управление и поддръжка; разруха и разрушаване (реконструкция и възстановяване). Този проект се разглежда теми, свързани с предварителното проучване на пазара, въвеждането на по инициатива на участниците в проекта, избор и организация на разпределение земя за изграждане и подготовка на строителството на проекта и управлението на оперативната фаза. От друга страна всички фази на живота недвижими имоти цикъл могат да бъдат групирани в три етапа:

- се формира извършва научни изследвания и концепция на проекта пазар - на етапа на предварителните проучвания. На този етап не се предвижда извършването на голям брой срещи и преговори с местните власти, собствениците на обекти и земя, инвеститори, кредитори, собственици на фирми. Решаваща роля в проучвателен етап играе лични връзки, за водене на преговори умения, способност да се обединят в единен план на разнородни обекти и предвидимост на проекта;

- етап на проекта, който е най-важното, комплекса и интензивно използване на ресурсите;

- оперативна фаза, е целесъобразно да се въвеждат в обхвата на проекта за създаване на собственост и се разглежда като самостоятелен бизнес - система, която не изисква прилагането на управление на проектния подход и работа функции са възложени на специализирани звена, организационната разпределена на отделни юридически лица.

Следните задачи ще се изпълняват в рамките на проекта:

На етапа на предварителните проучвания:

- изборът на организационната форма на управление за хармонизиране на действията на отделните му членове. Те са различни лица имат различни роли, функции като част от своята отговорност: на разработчика (строителя), инвеститорът (крайният собственик на имота), клиенти, контрагенти, община, инспектор, кредиторите и потребителите на недвижими имоти и други;

- изследвания провеждане на пазара за идентифициране на нуждите на проекта. Основната му резултат е концепцията за възможните варианти за дизайн.

На етапа на проекта:

- бизнес планиране;

- Организиране и провеждане на проектиране, разработване и изпитване на проекта - бюджет документация;

- създаването на бизнес - система с нейната съответстваща система за управление на проекти, способен да изпълнява възложената му задача, за да го

- Организация и управление на строителството;

- влизане в сградата в експлоатация.

Оперативен етап - организацията, която експлоатира имота като част от своите цели.

Както беше отбелязано, инициаторът на проекта е управлението на развитието на компания за недвижими имоти "YugGradStroy", той може да вземе участие на различни нива, инвеститори, брокери и други управляващи дружества. Но не всички от тях са в състояние да организират и ръководят процеса на развитие. Анализът показва (таблица 6.1), който функционира под управлението на проекта могат да бъдат разделени от гледна точка на управлението на адрес:

- основно, когато обектът на управление се ръководи от проекта и той делегира голяма част от функциите по управление на проекти;

- подкрепа, когато предмет на отделен проект решава конкретни задачи от името на основния контрол на обекта;

В някои случаи, предмет поема поста на основните и спомагателни функции.

Стратегия изграждане и експлоатация на недвижими имоти проект развива темата с основните функции за управление, друг от негово име.

Видове стратегии за управление могат да бъдат разнообразни и зависят от избраните теми, водещи управление маркетингова концепция, сегментиране и позициониране на пазара на недвижими имоти. концепция за избор зависи от избора на основна постулат, основната характеристика на ситуацията, проблемите на Управляващото Дружество с проблемите, характерни за всяко понятие.

В този случай, дружеството е част от най-голямата от разработчика (разработчикът), така че неговата концепция е насочена към подобряване на строителството на недвижими имоти в първичния пазар на недвижими имоти в настоящата ситуация, когато търсенето превишава предлагането. В същото време има възможност за разширяване на търсенето, като намаляване на цените, както и разработчиците трябва да се намалят разходите за резерви.

С цялото ми изборът на най-различни маркетингови стратегии на опции, избрани от стратегията на интензивен растеж. В този случай, това е оправдано, тъй като разработчикът предлага проекти за недвижими имоти, не използват напълно възможностите, присъщи на настоящите си услуги и пазари. По принцип, има три възможни начини за интензивен растеж:

- дълбоко въвеждане на пазара - компанията е да се намерят начини за увеличаване на продажбите на съществуващите услуги в съществуващите пазари чрез по-агресивен маркетинг.

- разширяване на пазарните граници - е опит на компанията да увеличи продажбите чрез въвеждането на съществуващите услуги в нови пазари. Например, за да открива клонове в други градове или на развитието на други сегменти на недвижимите имоти: ако фирмата е предвидено услуги само в пазара на недвижими имоти, има потенциал да предоставя услуги на пазара на търговски недвижими имоти.

- подобряване на продукт - е да се опита да увеличи продажбите на дружеството чрез въвеждането на нови или подобрени услуги. Така например, откриването на отдели за оценка на недвижими имоти или разширяване на обхвата на правните услуги в недвижими имоти.

Пазар на недвижими имоти Анализ на Краснодар, направени по-рано, ви позволява да изберете стратегия опция за разширяване на пазарния на компанията се дължи на изграждането на сграда жилищни и търговски помещения на приземните етажи.

По принцип, различен маркетингов подход може да се използва, за да изберете сегменти на дейност: диференциран и недиференциран.

Недиференциран маркетинг е да се сведе до минимум различията между пазарни сегменти; В този случай, като се вземат предвид общите характеристики на индивидите, а не различията им. Целта на компанията е да се продават такива имоти, които привличат възможно най-голям брой клиенти, и се стреми да създаде уникален образ в съзнанието на купувачите. Тази стратегия се използва, ако това може да се постигне чрез намаляване на разходите, но компанията рискува да изостане в силната конкуренция в този сегмент.

Диференцираното маркетинг се фокусира върху сделки с различни видове имоти. Неговата стратегия е да се привлекат продавачите на недвижими имоти и инвестиции. С помощта на различни варианти на имоти чрез промяна на маркетинга, компания за недвижими имоти се надява да получи по-високи приходи. Следните стратегии могат да бъдат използвани, за да изберете един сегмент в рамките на маркетинговата компания:

- концентрация на конкретен обект, който е оправдано, ако фирмата разполага с ограничени ресурси, а сегмента все още не е в експлоатация или сегмент е проектиран като трамплин за бъдеща употреба; рисковете, свързани с тази стратегия, е възможно намаляване в дългосрочен план до сегмент от минимум обемът на продажбите на компанията;

- Избор специализация се фокусира върху търсенето и продажбата на някои свойства на някои пазари, в зависимост от възникващия частен капацитет. Това намалява рисковете, свързани с концентрацията на дейности;

- Специализация по тип Real Estate (стокова специализация), където компанията се концентрира върху една форма на собственост; се превръща в постоянен експерт по този тип обект (например жилищни недвижими имоти, или неговите варианти). бизнес рискове, дължащи се на възможността за изместване на съществуващ тип обект нови сортове; има проблем на непрекъснато усъвършенстване на политиката на продуктите;

- Специализация в пазара (пазарна специализация) на, означава, че компанията предлага на пазара, са няколко вида недвижими имоти Услуги по комплексът фокусирани върху конкретни клиенти, но това може да увеличи уязвимостта на неговото състояние, ако волята на приходите на клиентите по различни причини да намалява и размера на сегмента намаляване обема на продажбите.

Поради недостатъчното развитие на жилищния пазар на недвижими имоти в Краснодар дружество избере продукт специализация дейности.

Фирмата може да различи позицията си в избрания сегмент на пазара с поддръжка на избрани продукти, които могат да бъдат пет типа продукт диференциация: разширяване на производителността на недвижими имоти; развитието на голямо разнообразие от услуги за недвижими имоти; подобряване на качеството на персонала; формирането на устойчив положителен образ на избрани свойства и образа на услуги за недвижими имоти. Разположението на имота, или недвижими имоти, които се осъществяват в рамките на избрания от техните характеристики стратегия: функционалност, предимства, за привеждане в съответствие, дълготрайност, стил и дизайн.

Като се има предвид състоянието на пазара на недвижими имоти в Краснодар компания избира удължаване характеристики на хотела.

По този начин, инициаторът на проекта е на концепцията на стратегии за управление на проекти:

· Се фокусира върху подобряване на строителството на недвижими имоти в първичния пазар на недвижими имоти в настоящата ситуация, когато търсенето превишава предлагането;

· Разширяване на пазара се дължи на изграждането на жилищна сграда с предназначение търговски помещения на приземния етаж;

· Специализация по тип имот (продуктови линии), в която компанията се превърна в постоянен специалист в жилищни недвижими имоти или негови варианти.

Развитие и промоция на продукти, свързани с развитието на политиката на компанията продукт, развитие, която се разглежда като комплекс от решителни действия на няколко фронта. Нейното разработване и прилагане на пазара на недвижими имоти се нуждае най-малко следните условия: ясно разбиране на функционалните и екологичните характеристики на имота; познаване на техните ресурси; наличие на политика на продажбите; добро познаване на изискванията на пазара на недвижими имоти. Решението за предоставяне на нови услуги, изграждане на нов тип недвижими имоти е сложен и рискован, но това е изключително важно за оцеляването и развитието на фирмата.

Има следните етапи на развитието на нов имот: търсенето на идеи за нови продукти, намаляване на броя на идеи и формирането на плана на имота, развитието на предварително маркетингова стратегия за навлизане на пазара с определен имот. представяне на стратегията включва:

- описание величины, структуры и поведения целевого сегмента, предполагаемое позиционирование объекта недвижимости, показатели объема продаж, доли рынка, прибыли на несколько лет.

- представление общих сведений о предполагаемой цене, подходе к его распределению, смете доходов на маркетинг в течение одного года;

- постановку перспективных целей по показателям сбыта и прибыли, долговременный стратегический подход к формированию комплекса маркетинга.

Затем производится оценка деловой привлекательности предложения, анализ намеченных контрольных показателей продаж, издержек, прибыли на предмет их соответствия они целям фирмы. Если замысел успешно преодолел этап анализа, можно начинать этап проекта, в ходе которого замысел должен превратиться в реальный товар. На этом этапе необходимо оценить рентабельность проекта, оптимальный вариант проекта выставить на конкурс, и если он прошел удачно, - разработать рабочую документацию и запустить в строительное производство.

Уровень риска застройки нового объекта недвижимости зависит от следующих факторов: степени оригинальности концепции, определяющей восприимчивость рынка; уровня технологической инновации, необходимой для внедрения концепции.

Цели, функции и стратегия управляющих субъектов отражается на выборе организационной формы управления проектом строительства и эксплуатации зданий.

Для выбранного объекта управления – жилого здания с коммерческой недвижимостью на нижних этажах – с учетом масштаба проекта наиболее применим вариант управления проектом девелоперской компанией.

Инвестиционная идея проекта предусматривает, что жилой дом возводится девелопером с привлечением собственного, заемного и привлеченного капитала, т.е speculative development (рисунок 5.13).

Предприемачът вижда като развитието му предназначение на земята и доходите, както от изпълнението на проекта (в зависимост от максималното удовлетворяване на клиентите на времето и качеството на строителството), както и доходите от собственост. Разработчикът на имота, в зависимост от рентабилността на различни варианти за използване на резервите на търговските елементи (например, на първия етаж плосък и / или подземен паркинг) и участва в бъдещото управление на недвижими имоти в един или друг начин

процеса на управление се разделя на два етапа: управлението на компанията за развитие на проекта преди пускането на къщата в експлоатация, и след това избор на форми на собствениците на управлението (управление на фирмата или Хоа) и контрол на предаване функции с развитието на плана за управление. В същото време собствеността на фирмата й дава право да участват в избора на организацията за управление. Нейните доходи от имота става част от дейността си.

Когато такова дружество контрол, разработване на концепция изпълнява следните функции (задачи) - Фигура 5.14:

1. провеждане на предварително проучване, за да се определи приложимостта на проекта (нула фаза), включително проучване на пазара, проучвания за градските аспекти на развитие и на проектното проучване на проекта. Тези проучвания са от общ и предварителен характер, в следващите етапи на изследването са все по-внимателни и дълбоки, за да се намали рискът от погрешна инвестиции и да увеличи вероятността от проект осъществимост.

2. осъществява с проекта започна с оглед намирането на източници за финансиране и разпределение на земя за строителство.

3. изпълнява изпълняват част за строителство. Единият вариант е да се получи земя под наем по време на периода на строителство в градските занаяти. Участие в търга, позволява на компанията да получи правото да отдава под аренда земя, подготвя документацията на проекта на държавен изпит и след положителното решение да има разрешение за строеж.

4. Следвайте развитието на бизнеса - план като част от организационна и техническа план, правен план, формирането на градоустройствен план и финансов план. Крайният резултат е развитието на инвестиционното предложение е, която е доминирана от очакваните парични потоци и рисковете, свързани с проекта. Тук е необходимо да се направи оценка на дългосрочните перспективи на проекта в интерес на възложителя, така че в интерес на бъдещия купувач.

5. организира финансиране: като се има предвид вида на заеми, финансиране, видове кредитори, вида на финансиране, тяхната редовност и своевременност. За организирането на финансиране е възможно да се използват различни модели. При изпълнението на проекти за развитие е много важно да се съобразят с определена пропорция между собствен капитал и дълг.

6. организира разработването на проектно-сметна документация, въз основа на следните разпоредби:

- генерални планове на градове, включително плановете за планиране и зониране, сградата, планове проучването земя земя резерват, преминали държавната цялостен преглед;

- използване и развитие Земя правила, които се основават на зониране установяват градското развитие и промяна на разрешено използването на собственост;

- формира имотния регистър, което се характеризира с естеството на софтуер за машинно.

производство 7. планиране строеж след одобряване на проектната документация за изграждането на обекта и получаване на разрешение за строеж; ако е необходимо, организира конкурс по привлекателно подизпълнители фирми да участват в офертите.

8. организира управление на строителството чрез дъщерното си дружество строителството единица, която действа като главен изпълнител.

9. организира въвеждане в експлоатация на строителния проект и изпълнението му до потребителите.

На етапа на експлоатация на контрола на съществуващата сграда е управлението на организацията, функциите и структурата, която ще бъде разгледана в друга част на проекта за дипломирането. В този период на обект жизнения цикъл се състои от две фази: първата фаза на операцията (20 - 25 години), - основен ремонт, втората фаза на операцията - пълна амортизация на разходите и решението за бъдещето на къщата. собствениците на помещенията, за да направят своя избор между работа самостоятелно управление (под формата на Хоа) или пренасочване на друга компания, например, управляващият организация, която може да бъде дъщерно дружество на компанията за развитие.

Като се има предвид функцията на разглеждане на организационната структура на управление на проекта за изграждане на жилищна компания за разработка на сграда добиват следната форма (Фигура 6.10). Помислете за ролята на основните участници в процеса на управление на проекти.

компания развитие "YugStroyGrad" ЕООД разполага с четири групи от произведения:

1. Consulting:

- проучване на пазара;

- анализ на най-ефективно използване площ / обекта;

- разработване на бизнес концепции възрази;

- анализ на качеството изграждане на ресурсите на сайта;

- развитие на архитектурния и търговска концепция на обекта;

- развитието на марката;

- разработване на технически спецификации за проектиране и строителство;

- разработване на технологии и управление на експлоатация на съоръжението;

- насърчаване и позициониране на обекта на пазара.

2. развитие:

а) подготовката и планирането на изпълнението на инвестиционни проекти;

б) бизнес планиране и оценка на бизнес модел за целия период на експлоатация на съоръжението финансова и икономическа;

в) получаване на първоначални разрешителни за проектиране и строителство, за изчисления и да получат техническите условия за връзка с външни мрежи;

ж) Проектиране и изграждане управление:

- изборът на оптимални архитектурни, строителни и инженерни решения;

- изготвяне на технически спецификации за проектиране и строителство;

- съгласуване на проектна документация, получаване на необходимите разрешения;

- Избор на изпълнител след провеждане на търг;

- осъществяване на технически надзор на строителството;

- контролира работата на изпълнителите и подизпълнителите;

- наблюдение на спазването на условията на изграждане и финансиране;

- въвеждане в експлоатация и предаване на обекта в контрола.

3. Брокеридж.

Попълване на наемателите на помещения включва следния набор от мерки, насочени към постигане на рентабилност на обекта:

- Анализ на пазарните условия търговски;

- рекламна кампания на обекта на местно и федерално ниво;

- търсене на мрежови и местни оператори

- подбор и преговори с наематели

- обучителни пакети лизингови документи

- договори за наем.

Дружеството извършва посредничество, като опитът на работа и преговори, както местни, така и мрежовите оператори. Професионализъм от специалисти, както и богат опит и практически познания за нуждите на потенциални наематели се осигури ясен план за наемната политика е все още във фазата на проектиране на обекта, въвеждане на концепцията на обекта проверени архитектурни и планиране на решения за благоприятното разположение на магазини, офиси и търговски площи. Това не само ще повиши привлекателността на обекта за наематели и удобство за посетителите на сградата, но също така ви позволява да се извлече максимална печалба за използването на търговски недвижими имоти.

4. Управление на недвижими имоти

Целта на управлението на компанията е да осигури стабилна високо приходи за собственика, за да се запази и да се увеличи стойността на сградата. Създаване на най-удобните условия за живот на наемателите, и като резултат постигане на най-високо класиране на обекта. Тези дейности включват:

а) Управление на експлоатация на съоръжението:

- ежедневна поддръжка и контрол на инженерните системи;

- охрана на сградата;

- чистота на сградата.

б) Изпълнение на техническото управление на обекта:

- планирането и проектирането на графици за поддръжка, строителство;

- мониторинг на качеството на работа;

- Оценка на качеството на изпълнение на дейности по поддръжката, наличието на специфични критерии за изпълнение;

- доставка на резервни части и консумативи;

- техническо управление с помощта на съвременните компютърни системи.

в) Прилагане на обекта:

- организацията на отношенията с органите на изпълнителната власт, общински комунални услуги и изпълнители;

- безопасността и сигурността на материални активи;

- работа по застраховане обекта;

- изготвяне на наръчници и насоки за управление и експлоатация;

- юридически услуги;

- документация;

- поддържане на пълна документация;

г) работа с наемателите на обекта:

- осигуряване на събирането на плащания на наем, поддръжка и режийни разходи;

- контрол на изпълнението на договорните задължения;

- програма за лоялност наематели;

г) Маркетинг и промоция на обекта:

- позициониране на обекта;

- планиране и осъществяване на рекламна кампания на обекта;

- маркетингови проучвания.

Общата схема на основния бизнес - развитие на фирмата обработва в осъществяването на инвестиция - изграждане на проекта е показан на фигура 6.15.

Строителство и инженерна компания "Sun City" е дъщерно дружество на компанията за развитие "YugStroyGrad" и е специализирана в широк спектър от услуги в проектиране, изграждане и поддръжка на търговски недвижими имоти. Тя участва в проекта, тъй като общото дизайнера. Основните принципи на компанията:

- професионализъм, готовност за конструктивен диалог с партньори и клиенти.

- поддържане на бизнес репутация, стриктно спазване на закона и бизнес етика.

- точност при изпълнение на договорните задължения, отговорността за крайния резултат;

- интерес към устойчивото развитие на дейността си, както и бизнес партньори.

- постигането на дългосрочно сътрудничество.


Фигура 6.15. Модел на жизнения цикъл на един проект за развитие на строителство на голяма жилищна сграда (в проучване и прилагане етап предварителен)


В своята дейност, инженерната компания се ръководи от най-новите разработки в областта на проектирането и строителството, с цел оптимизиране на разходите и съкращаване на производството на работа. Взаимното доверие и честност към клиенти, партньори и контрагенти, както и изпълнението на най-взискателните и хай-тек работата по свой собствен могат успешно да изпълнява в сътрудничество с партньори и големи независими строителни проекти

Строителство и инженерна компания "Sun City" функционира на базата на броя разрешителни за строеж на държавната GS-3-23-02-26-0-2312121090-0181101-1, дава правото на промишлен дизайн на сгради и съоръжения I и II степен на отговорност, в съответствие с държавните стандарти и държавната брой разрешителни за строеж GS-3-23-02-27-0-2312121090-018095-1, предоставянето на право за строеж на сгради и съоръжения I и II степен на отговорност в съответствие с държавен стандарт.

Компанията "Sun City" на следните професионални услуги са готови да предоставят като част от този проект:

- инженерни услуги в строителството - предоставяне на пълна гама от дейности и услуги в подкрепа на всички фази на инвестицията и строителството на проекта, включително проучване на пазара, получаване на земя за изграждане, управление на авторското право и технически надзор, провеждането на търгове и др.;

- планиране и координация - общ дизайн на сгради и съоръжения, включително инженерните системи. Висока квалификация на проектантски отдел, позволява на компанията да произвежда документацията за основните раздели на проекта на място, както и да извършва наблюдение и да извърши всички необходими одобрения за разрешения за строеж;

- доставка на оборудване, монтаж, пускане в експлоатация и поддръжка на инженерни системи на сгради и съоръжения;

- Експертна оценка на съществуващите системи и развитие на техните инженерни проекти за модернизация;

"LCD ПОСЛЕДОВАТЕЛНИ" предлага услуги главен изпълнител на строителството на жилищни сгради и обекти на социалната и инженерната инфраструктура в региона Краснодар и съседните площи на Южния федерален окръг. Опитът на компанията ви позволява да направите ефективно изграждане на различна степен на сложност. Основните функции на фирмата:

· Изпълнение на главен изпълнител, подизпълнител;

· Строително-монтажни работи;

· Изпълнение на проектно-сметна работа.

Ltd. персонал "LCD - договор" има 512 служители, от които 52 - инженеринг. Притежавани активи kompa-


Фигура 6.16. Предложената концепция за управление и организационна схема на структурата за управление на проекта

изграждане на многоетажна жилищна сграда (основна функция за управление е управление на компания, която извършва и функции на клиентите, както и всички дейности, осигурява главен изпълнител)


SRI представени кофраж "Hunnebeck", "Peri", « KRAMOS" общо 3700 m 3, както и множество средства за механизация, необходима за производството на монолитна, камък и декориране.

експлоатиращата организация OOO "Gorzhilkompleks", ангажирани в професионално управление на недвижими имоти в град Краснодар. В обхвата на услугите на дружеството обхваща жилищна и търговска фонд. Тя е основана от професионалисти в областта на управление на съоръженията. Екипът на компанията се формира от опитен персонал, основният критерий за заетост са професионални умения, стаж в комунални услуги, високото ниво на комуникация с хората. Основните дейности на фирмата са:

- управление на недвижими имоти;

- поддръжка, ремонт и модернизация на обекти на недвижими имоти;

- аварийно отстраняване на аварийни ситуации в сайтовете за недвижими имоти въз основа на собствения си мобилен спешна помощ;

- здравеопазване и подобряване на недвижими имоти;

- осигуряване на опазването на имуществото;

- извършване на ремонтни и довършителни работи в помещенията на собствениците, включително и ексклузивни интериори на апартаменти, координация на проекти на апартаменти, реконструкция и ремонт, електрически системи.

Целият на концепцията за управление на проекти на строителството и експлоатацията на многоетажна сграда с апартаменти с търговски помещения на приземния етаж и подземен паркинг на лист графичната част на дипломната работа (Фигура 6.16).





; Дата на добавяне: 26/12/2014; ; Прегледи: 823; Нарушаването на авторски права? ;


Ние ценим Вашето мнение! Беше ли полезна публикува материал? Да | не



ТЪРСЕНЕ:


Вижте също:



zdes-stroika.ru - Studopediya (2013 - 2017) на година. Не е авторът на материала, и предоставя на студентите възможност за безплатно обучение и употреба! Най-новото допълнение , Ал IP: 66.249.93.154
Page генерира за 0.06 секунди.