Studopediya

КАТЕГОРИЯ:


Астрономия- (809) Биология- (7483) Биотехнологии- (1457) Военное дело- (14632) Высокие технологии- (1363) География- (913) Геология- (1438) Государство- (451) Демография- (1065) Дом- (47672) Журналистика и СМИ- (912) Изобретательство- (14524) Иностранные языки- (4268) Информатика- (17799) Искусство- (1338) История- (13644) Компьютеры- (11121) Косметика- (55) Кулинария- (373) Культура- (8427) Лингвистика- (374) Литература- (1642) Маркетинг- (23702) Математика- (16968) Машиностроение- (1700) Медицина- (12668) Менеджмент- (24684) Механика- (15423) Науковедение- (506) Образование- (11852) Охрана труда- (3308) Педагогика- (5571) Полиграфия- (1312) Политика- (7869) Право- (5454) Приборостроение- (1369) Программирование- (2801) Производство- (97182) Промышленность- (8706) Психология- (18388) Религия- (3217) Связь- (10668) Сельское хозяйство- (299) Социология- (6455) Спорт- (42831) Строительство- (4793) Торговля- (5050) Транспорт- (2929) Туризм- (1568) Физика- (3942) Философия- (17015) Финансы- (26596) Химия- (22929) Экология- (12095) Экономика- (9961) Электроника- (8441) Электротехника- (4623) Энергетика- (12629) Юриспруденция- (1492) Ядерная техника- (1748) Arhitektura- (3434) Astronomiya- (809) Biologiya- (7483) Biotehnologii- (1457) Военни бизнесмен (14632) Висока technologies- (1363) Geografiya- (913) Geologiya- (1438) на държавата (451) Demografiya- ( 1065) Къща- (47672) журналистика и смирен (912) Izobretatelstvo- (14524) външен >(4268) Informatika- (17799) Iskusstvo- (1338) историята е (13644) Компютри- (11,121) Kosmetika- (55) Kulinariya- (373) културата е (8427) Lingvistika- (374) Literatura- (1642) маркетинг-(23702) математиците на (16968) Механична инженерно (1700) медицина-(12668) Management- (24684) Mehanika- (15423) Naukovedenie- (506) образователна (11852) truda- сигурност (3308) Pedagogika- (5571) Poligrafiya- (1312) Politika- (7869) Лево- (5454) Priborostroenie- (1369) Programmirovanie- (2801) производствено (97 182 ) индустрия- (8706) Psihologiya- (18388) Religiya- (3217) Svyaz (10668) Agriculture- (299) Sotsiologiya- (6455) на (42831) спортист строително (4793) Torgovlya- (5050) транспорт ( 2929) Turizm- (1568) физик (3942) Filosofiya- (17015) Finansy- (26596) химия (22929) Ekologiya- (12095) Ekonomika- (9961) Electronics- (8441) Elektrotehnika- (4623) Мощност инженерно ( 12629) Yurisprudentsiya- (1492) ядрена technics- (1748)

Етапи на строителството




Етапите на различни проекти (строителство, инвестиции, индустрията и т.н.).

Проект (стъпки организират фаза):

Започване ( "все още не");

планиране;

Изпълнение;

Пусков ( "Отнесени").

Принципите: териториално, отрасъл.

Контурите: административни, икономически.

Компоненти механизми.

Предлага.

В петролната индустрия:

концепция;

предпроектни проучвания;

Design;

Изпълнение;

Въведение;

Поддръжка.

В изчислителна:

потребности осведоменост;

Формулиране на изискванията;

кодиране;

Тестване;

операция;

Поддръжка.

Инвестиционни и строителни проекти:

Прединвестиционно етап - е с продължителност от началото на предварителното проучване, преди вземане на решение за финансиране на проекта, разработен;

Инвестиционна фаза - включва проектирането на съоръжението, сключване на договори, за финансиране на строителството и др.;

Производство фаза - включва текущата дейност на проекта;

Ликвидация фаза - е да се отстранят последиците от компанията.

Жизненият цикъл на инвестициите и строителството на проекта започва с получаване на заповед за неговото развитие и завършва с момента на пълното му прилагане. Modern инвестиционен проект за цел да подкрепи своята позиция от страна на Клиента на инвеститора.

Често възникват ситуации, когато собственикът вече има споразумение за финансирането на своите предприятия, както и за успешното му изпълнение се приготвят само да предостави проекта на инвестициите и строителството, което ще определи принципите за бъдещи дейности. Въпреки това сам да се справи с такъв проблем е практически невъзможно.

Жизненият цикъл на инвестицията и строителството на проекта предполага възможността за предотвратяване на различни изненади и рискове, както и да гарантира постигането на очакваните резултати в най-кратки срокове. Всяка една от стъпките внедри оценявани по отношение на постигнатите резултати. Според резултатите от фазата на анализ настъпва промяна, повторението на един или повече предишни етапи, или за нейното приключване.

Строителни етапа: Етапи на основната сграда, на сцената завършва.

Създаване на нова сграда - е сложен, продължителен процес на мулти-стъпка. Последователно прилагане на всички фази оптимизира времето и разходите за материали, премахва неприятни "изненади" в хода на строителството и експлоатацията.

Пример. Изграждането на една селска къща.

I етап. Изборът на земя.

Избор на площадка - първата стъпка в изграждането на една къща. На първо място е важно да се определи площта, която изисква парцел. Тя трябва да бъде нито твърде голям, нито твърде малък. Изберете място, следва да се основава на общата площ на къщата, която се планира да се изгради върху него. При избора на земя за изграждане на къща трябва да се обърне внимание на:



красиви околности;

плътност на съществуващи сгради;

плътността на зелени площи;

ограничения за местоположението на къщата на сайта и в разгара на сградите;

екологичните условия в района;

възможността за телефони у дома;

наличността на услуги по поддръжка;

наличието на газ основна;

наличността на събиране на централизирана боклук, доставка на поща;

наличността на инженерни мрежи канализация, вода, ток;

поддръжка общински път;

възможност за застраховане на строителни и завършени сгради;

наличието на социална инфраструктура (болници, магазини, поща, плажове, спортни площадки и други.);

информация за бъдещите планове за развитие на околните райони (на строителни планове);

правния статут на сайта (съдебна регистрация, граница).

Етап II. Инженерно-геоложки проучвания и топографски проучване.

(Експертите препоръчват, че ако е възможно, да извършва топографско картографиране и геоложка експертиза, за да купят на сайта и, разбира се, преди началото на работен проект) Инженерни проучвания се използва за определяне на лагери почвените характеристики и състав и подпочвените нива. Обхватът на работа включва:

пробиване и вземане на проби от почва и вода (в селска къща от 2 до 6 гнезда на различни дълбочини в зависимост от големината на сградата и състава на почвата);

лабораторни изследвания (около 20 разкрие параметри на почвата, характеризиращи нейната здравина, еластичност, киселинност, и т.н.);

изготвяне на геоложки секции на сайта;

изготвяне на доклад с препоръки относно вида на фондации и мерки, които да ги защитават.

Изводът под формата на документ, който е правно обвързващ. Важи само трябва да влиза в лицензирани лица, които са получили официално разрешение за извършване на дейност в дадена област.

Без изследването на геоложките особености на дадена територия на обекта не може да бъде избегнато. Резултатите от изследването показват, дали даден сайт е рисковано и опасно места, които могат да бъдат проблем с дренажната система, която е в района, за да избере оптималното място за изграждане на обекта, и къде е по-добре да не се изгради нещо. анализ на почвата може да разкрие райони с ниска носимоспособност, причинени от тектонични разломи. Например, ако почвата намерени в т.нар "Quicksand", че е желателно да се изгради върху купчина фондации.

Ако нивото на подпочвените води е високо, и наводнения са в изобилие, за изграждане на сграда с разгъната застроена площ на земята ще изисква инвестиране на допълнителни средства за хидроизолация къща. Също така, всички тези данни са от съществено значение за планиране на ефективен дренаж сайт система.
Липсата на данни за геоложки проучвания може да доведе до по-нататъшно неоправдани разходи за изкопни работи, обезводняване и постижение.

Проучване на сайта (Проучване констатация) ще покаже това, което е в областта за облекчение е разположен растителност, дървета и т.н. Shooting ще даде възможност на дизайнера точно да се ориентират на сградите от двете страни на светлина и най-добрите видове пейзаж, изчисли склонове веранди и детски площадки в района, за да се определи почивките пожар между съседните къщи и мястото на присъединяване към уличната мрежа.

Сложната сградата се помещават голям набор от въпроси за научни изследвания обикновено са централизирани. Ако това не е логично да незабавно да разпореди топографско проучване в цифров формат, особено за труден терен, ако клиентът възнамерява да направи подробен озеленяване в бъдеще.

В райони с много дървета, или в присъствието на растения, които искате да запазите, направете т. Н. poderevnuyu стрелба, т. е. с точното местоположение и порода зеленината.

След приключване на първите два етапа се нареди и извършва архитектурно проектиране проекта у дома или на комплекса, както и озеленяване проекта (виж стъпките на проекта по-долу).

Етап III. Разрешение за строеж.

За да започне правна конструкция, като одобряването на работния проект, клиентът е длъжен да се подложи на серия от споразумения с местните власти. За този случай, като цяло:

1. Вземете решение за разрешение за строеж на къща в местната изпълнителна власт.

2. Поръчка отдела специалисти Област комитет geonadzora за проверка на място акт Architecture (акта на счупи границите на площадката и структурата на осите), или в случай на незаконно строителство (от основата и по-долу) - плана на изпълнителната Проучване на парцела и къщата под сертификат строителство.

3. В същия ред на Комитета сграда паспорт съоръжение.

4. план за жилищни сгради на мястото на пожара и санитарни инспекции. Ако искате да донесе на метро или надземни комуникации в плана за площ да се координират със съответните организации.

5. За да се осигури координиран план за районен комитет за Архитектура и се пригответе за изграждането на паспорта на обекта.

Този списък от дейности, може да варира, в зависимост от областта на административните доставки. Понякога те ще получат разрешение, след като строителството на къщата, но може да има непредвидени трудности с местните власти.

Етап IV. Подготовка на строителството.

С одобрен проект и разрешителни, клиентът сключва договор с изпълнителя на строителството. На този етап от работата се извършва на пътищата за достъп на устройството до строителната площадка и осигуряване на временно захранване. Също така тя извършва разпределение на плана - прехвърлянето на земята и осигуряване на всички оси с чертежа на проектиране и бъдещия размер на фондацията.

Етап V. Нулев цикъл.

Произведенията са на нулев цикъл, от една страна, земни работи:

Вертикална район за планиране;

Разбивка и копаещи окопи, изкопи за основите на устройството;

Транспортен превоз по земята;

Полагане на тръбопроводи и кабелни мрежи;

Назад пълнене на почвата.

Горния почвен слой изкопан и почвата трябва да се държат за засипване и озеленяване. Това ще помогне за по-нататъшно намаляване или премахване на страна privozku почвата.

нулеви произведения цикъл варират от 5% до 15% от всички строителни работи на обекта, както и разходите в повечето случаи е около 20% от общата стойност на работата (без довършителни работи).

Той също така работи върху нулев цикъл отнася полагане на основите:

Създаване на пилотни структури;

Създаването на фундаментни блокове;

Хидроизолация мазе.

Пусков се счита за нулев цикъл за изграждането на подземната част на сградата (оставяйки отпечатък върху проекта нула (0,000) - отбелязване на пода на 1-ви етаж).

В хода на тази фаза, както и всички последващи действия, има нужда от надзор извършва от архитекта.

Етап VI. Основната линия. [Строителство на рамката (рамка) на сградата (с изключение на стени и покриви)].

Изграждане на временна конструкция с покрив, за да се предпази следващите етапи на строителството от дъжда;

Носещи стени;

Колони и греди;

Монолитно строителство;

Интерком припокриване.

Инсталиране на изпускателните тръби, стълби устройство обикновено се разглежда като част от работата по изграждането на рамката. Ако работата по изграждането на рамката включва прозорците и външните врати, за завършването на този етап, е необходимо повече време.

Етап VII. Дизайнът и декорация на фасади (прегради, за създаване дограма и покриви).

Тухла \ блок зидария кейове;

Конструкцията на покрива;

Монтаж на електрически инсталации;

Монтаж на отоплителни инсталации;

Мазилка;

Попълване на отворите на фасадата;

Външно покритие.

Ако външен вид въздушна бариера обвивната хартия е настроен на този етап, че понякога е по време на рамка ерекция. На сцената на външната довършителните работи на тухлената стена, мазилка, също изработени декоративни ръбове, монтаж на покрив стрехи улуци и водосточни тръби, монтаж на външни рамки на врати и прозорци.

Устройството на външните граници, шпакловани, ецване или оцветяване също често се извършва на този етап.

Фаза VIII. Интериор работа (преградни стени, подове и тавани приключване на работите).

Разположение на дялове;

Подове устройство;

Таван довършителни работи;

Изграждане на инженерни системи.

Произведения на тази фаза обикновено започва с таван на устройства, подове и стени. Довършителни дървени части за интериорни врати, каси и декоративни ръбове, дървени стълби Балясини и парапети обикновено са инсталирани след подовете, таваните и стените готови за довършителни боядисване и лакиране.

Фаза IX. Последният етап (интериор).

Монтаж на вратата;

Външната (края) и вътрешната боядисани;

Лепило и монтаж на стенни покрития;

ВиК;

Електрически, elektricheskme контакти и ключове;

Монтаж на мебели и аксесоари;

Поставянето на къщата в експлоатация.

На този етап се извършва боядисване и лакиране.

След това настройте монтира и вградени шкафове и други вградени мебели,
както и керамични плочки по стените. В същото време производството на крайния монтаж на оборудване за снабдяване с вода, завърши свързването на всички линии, към гнездата, ключове, осветителни тела и пожароизвестителни системи.

Едновременно се свързва електрическо отопление, бойлери, вентилатори, отоплителни печки, сушилни. Монтирани решетки и регистрира въздушно охлаждане система и радиатора водата или електрически системи. В някои случаи, като този път инсталирана хладилници, миялни машини, готварски печки и сушилни.

Всички подизпълнители трябва да проверят и да се уверят, че тяхното оборудване работи правилно, и след това се прехвърлят на всички документи, инструкции и гаранция строител.
После идва пускането на къщата в ekspluatatsiyu.Na крайния етап е да се подготвят всички юридически документи за изграждане и имотния регистър по подходящ начин.

X етап. Пейзаж.

Това може да бъде направено в края на 7-ия етап, заедно с вътрешните работи и покрития.

Този етап включва оформлението на сайта, устройството на автомобилни входове, стъпала, тротоари, озеленяване, външно осветление, озеленяване на храсти и дървета.

Дърводелски работи върху платформите на устройства, навеси и огради, както и водопровод за външни мрежи, като устройството за спринклерни системи за напояване площ също се изпълняват на този етап.

Озеленяването включва и елементи, като например оборудване на детски площадки или летен басейн.


5. Развитието на недвижими имоти. Развитие.

От развитие (инж.) - Развитие на, маркировка дълъг процес, който включва набор от икономически и социални структури, то изисква качествена оценка.

"Проектът - фокусирани върху събитие ограничено време, насочени към създаването на един уникален продукт или услуга" (Управление на проекта: Основите на професионални знания, националните изисквания за компетентността на специалистите - M:. Издателство на "Консултантска агенция" Къбс Групата за сътрудничество, Business Service ". "2001.

На пазара на недвижими имоти на определено място, за да се включат в предприемачески дейности, свързани с проучването и разработването на земни площи, сгради и други недвижими имоти. В страните с развита пазарна икономика тази дейност се нарича "развитие".

развитие:

специален вид стопанска дейност, за да генерира приходи в резултат на преобразуване на материалните процеси;

трансформация (преработка) на имота в резултат на строителството (ремонт) и други произведения със сгради, съоръжения или земя, или да го превърне в още един нов имот (промяна във функционалността), който има по-голяма стойност, отколкото на оригинала.

Развитие като форма на предприемаческа дейност е отразена в инвестиционния процес на развитие (създаване) на недвижими имоти, което включва избор на членове на екипа на проекта, проучване на пазара, маркетинг, проектиране, строителство, финансиране, счетоводство, управление на имоти и др. Тази област на дейност изисква доста големи инвестиции с дългосрочна цикъл, и свойствата за дълъг период от време може да създаде редовни парични потоци. По този начин, развитие е форма на инвестиционни проекти.

Developer - предприемач, иницииране и организиране на възможно най-добрите варианти за развитие на недвижими имоти, включително финансиране и изпълнение на установеното имущество проект.

В Русия, изграждането на земята участват разработчиците. Като предмет на недвижими имоти разработчик функционира до края на 20-те години. XX век. и изчезна с развитието на строителния бранш като производството на стоки в рамките на социалистическата организация на националната икономика.

В съветската икономика, някои от тези функции се изпълняват частично клиенти, частично - строителни фирми, действащи като главни изпълнители. Въпреки това, както се експлоатира под държавно-гарантиран финансиране и логистика. Те не се изисква да управляват инвестициите - всички икономически дейности се ограничават до отчетни и счетоводни функции.

В пост-реформата на вътрешното практиката развитие на недвижими имоти в класическата си форма се появява в Санкт Петербург обратно в средата на 1990-те години., Когато градът изпълнява "жилища проект на Руската федерация." За сметка на заема от Световната банка в две градски блокове (74А Каменка и 21гр Kolomyagi) Център за работа с банкови заеми, извършени инженерна подготовка на земята, разработен регулиране на сграда площ, е получил всички одобрения от естествените монополи, и след това, счупване на блоковете на обособени позиции, сложи ги за търг. Строителните компании, купи земя, биха могли веднага да започне строителството.

В момента този вид дейност участват и частни компании за развитие. Например, "Corporation" C "" изглежда атрактивен парцел за строеж, подготвя и одобрява документацията (включително и заповедта на областния управител), и след това предлага много строителни и инвестиционни компании. Ако не се намери купувач, корпорацията е изпълнението на проекта. За да направите това, да създаде дъщерни дружества за изграждане на недвижими имоти.

В момента почти всички строителни фирми, участващи в жилища, наричат ​​себе си разработчиците, и не без основание, тъй като по-голямата част от земята, върху която е възможно да се проведе сграда, са напълно неподготвени: не е имало правна регистрация на сайтове, не е имало инженерни мрежи и т.н. .. г строителни организации трябваше да реши проблема и подготовка на земята, всеки от които се занимава с разработка, като правило, по силата на бизнеса: върху подготвената почва строител за изграждане на жилища, тя привлича инвестиции, а по-късно, организирани поддръжката на изградените съоръжения.

В местна практика, юридическо или физическо лице, което притежава правото на собственост или договор за наем на парцела и да вземе решение за изграждане или реконструкция на обекта (група от обекти), който определя схемата на финансиране на строителството (реконструкция) и координира работата по неговото прилагане на предварително етап на въвеждане в експлоатация на действие или работна фаза, е наречен на разработчика. Възниква въпросът, дали тези понятия са еквивалентни?

Если рассматривать девелопмент как предпринимательскую деятельность, связанную с строительством жилых домов, зданий, сооружений и т. д., то, безусловно, эти два термина эквивалентны. Но ведь существует предпринимательская деятельность, связанная с приобретением земли и улучшением ее качеств, например для сельскохозяйственного использования, и этот вид деятельности тоже называется девелопмент.

Таким образом, понятие девелопер шире, чем понятие застройщик однако в предпринимательской деятельности, связанной со строительством жилых домов, зданий, сооружений, эти термины эквивалентны.

Операции по развитию проекта недвижимости застройщиком можно разделить на три стадии (рис.). Проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка недвижимости благоприятна, а закончиться — в период спада. Согласно одной из теорий девелопмента, проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке активности, но уже появились первые признаки оживления. Тогда к моменту окончания проекта рынок будет близок к пику активности.

В процеса на развитие (създаване) се помещават главните действащи лица в допълнение към строителя (предприемача) е инвеститор и ръководител (мениджър) на проекта.

При прилагането на развитието на инвестиционния проект (формация) на собственика (предприемача) може да поеме функциите на инвеститор и управление на проекти, може да прехвърли управлението на професионален мениджър. Това е възможно в предварителния етап на подготовка на проекта и неговото етап изпълнение. Функциите се разпределят между участниците в проекта, както е показано в таблицата. 18.4, изготвен в съответствие с жизнения цикъл на недвижими имоти.

Фиг. разработване на проекти операции недвижими имоти разработчик.

Терминът zastroyschikne има недвусмислено тълкуване в руското законодателство: в Закона RF "за основните елементи на градското развитие в Руската федерация", той се използва като аналог на клиента, в Закона на Руската федерация "за основите на Федералната жилищна политика" се дефинира като лице, организиране на строителство, реконструкция и ремонт на къщи в включително за собственото си жилище, предоставяне под наем, отдаване под наем или за продажба; в Закона RF "На сдружения на собствениците" разработчик е лице, което придобива, изгражда или реконструира на недвижими имоти; RF закон "На инвестиционната дейност ..." и "На инвестиционната дейност под формата на капиталови инвестиции", определена концепция zastroyschikne.

От таблица. очевидно е, че строителят, като и двете инвеститор поема всички финансови рискове, свързани с проекта, и получава доход от предприемаческа дейност. Забележка: разработчик функции принадлежат към сферата на организация и управление. Във всеки случай, разработчикът получава земя (в интерес на инвеститора или на техните собствени интереси) или правата на собственост на него и организира маркетинг и продажба на имота. Ако разработчикът наема мениджър на проекта, последният изпълнява някои от функциите, включени в отговорностите на разработчика.

Както показва практиката, по-голямата част от строителните фирми, в качеството на разработчиците (фирми) са 2-3 обект в същото време и да не използват услугите на външни мениджъри на проекти.

Таблица 1.

Разпределението на функциите между участниците в проекта по създаването, продажбата и експлоатацията на недвижими имоти

номер Името на функция предприемач инвеститор Ръководител на проекта
Predproektnoya етап от разработването и формулирането на целите на проекта + + +
1. Real Анализ Estate Market (ако обектът е предназначен за изпълнение) или съответният продуктов пазар (ако обектът е предназначена да работи) + - +
2. Проучване и идентифициране на източниците на финансиране + + +
3. Развитие на схемата за финансиране на проекти + + +
4. Създаване на финансов басейн + + +
5. Определяне на оптималната местоположението на обекта + - -
6. Избор на земя или имот + - +
7. Разработването на стратегията за проект + - +
8. Развитие на управление и проект - +
9. Разработване на схема на реализация на обекта или продукт + - +
Етапът, предхождащ изграждането на Организацията на краткосрочно финансиране + + __
1. Придобиване на земя или права, за да го + - -
2. Получаване на необходимите разрешения и одобрения + - -
3. Създаване на система за контрол и изпълнение на проекта (контрола назначаване / селекция, инженер, екипа на проекта, консултантите и така нататък. Г.) + - +
4. Формиране на изпълнението на обекта на системата (подбора задание / брокер, създаването на група за изпълнението и така нататък. Г.) + - +
5. Управление Design + - +
6. Избор на изпълнител (подготовка и провеждане на търга) + - +
Етап на строителство координация на строителните и други произведения и контрол на качеството и разходите + - +
1. Провеждане на маркетинг и реклама кампания на обекта + - +
2. Изпълнение (въвеждане в експлоатация) на завършените части на обекта + - +
етап изпълнение Изпълнението (работа) на обекта + - +
1. Пълното плащане (възнаграждение в своята цялост) + + +
2. Възвращаемостта на инвестициите, пълно плащане до кредиторите, печалбата + + +

Широката достъпност на заемни средства, развитието на механизма на тяхното участие в трафик на хора и разнообразието от финансови инструменти, създаване на благоприятна среда за развитието и функционирането на развитие на недвижими имоти. В същото време за развитие, както и другите видове бизнес зависи от инвестиционен климат регион.

цена на проекта и периода на изплащане може да бъде значително намалена чрез оптимизиране на краткосрочното финансиране и да се постигне баланс между краткосрочните и дългосрочно финансиране, включително чрез повишаване на средствата от продажбата на съоръженията за завършване строителството, използването на обекта като обезпечение и така нататък. и т.н. ,

В страните с развита пазарна икономика, като се смята, че всеки значим проект за развитие е обречена на провал, ако то е финансирано от един източник (собствени или привлечени) средства. Инвеститорът, изпълнението на проекта, винаги заедно със свои собствени средства за използване на средства от външни източници (Таблица. 2).

Таблица 2.

Основните източници на финансиране и финансови инструменти, които се използват за развитие на недвижими имоти

източник Финансови инструменти
Първоначално рисков капитал Собствени средства, инвестирани в началната фаза на строителството (обикновено под формата на рисков капитал фирми, създадени за конкретен проект)
заемен капитал Привлечените средства, отпуснати за кратко и дългосрочно финансиране на проекти за развитие под гаранция в процес на изграждане обект
акции Постъпления от продажба на акции на фондове за рисков капитал компания, създадени за конкретен проект
облигации Средствата от продажбата на облигации, издадени от рисков капитал компания, създадена за конкретен проект
кредити Заеми от банки и инвестиционни дружества
друг Други дълг, експортни кредити, и така нататък. D.

В страните с развити пазарни икономики използва проектите за развитие на шаблони за финансиране, сред тях:

1. недвижими имоти изпълнението на проекта за развитие с участието на стратегически инвеститор (фиг. 18.3).

2. Създаване на пул от финансови, изпълнение и финансиране на проекта чрез дружество, създадено от инвеститори (фиг.).

3. Възможности за тези схеми.

Като най-често срещаните варианти: съфинансиране на проекта от страна на изпълнителя (в размер на 50% или повече); намиране на стратегически клиенти и довеждането му до финансиране в ранните етапи на проекта; стратегически инвеститор може да бъде както на частни и институционални инвеститори.

Ролята на предприемача като професионален предприемач се определя от неговите функции, най-важната от които - изборът на най-добрите варианти на възможни свойства, за да се гарантира оптимална схема на финансиране на проекти на недвижими имоти, набиране, финансиране и контрол на работата на изпълнителите, поддръжка и изпълнение на проекта, както и изпълнението на установен на имота по силата на продажба, отдаване под наем и т.н.

Но в съответствие с основния принцип на пазарната икономика и на разработчика не може да изпълни инвестиционния проект, и го продават с висока степен на готовност за започване на строителните работи и правят други инвестиционни проекти.

Фиг. Схемата на финансиране на проекта за развитие на имота с участието на стратегически капитал

Фиг. Схемата на финансиране на проекта за развитие на имота

Бизнес дейности, свързани с преобразуването на собствеността на друг, нов обект с различно функционално предназначение, в резултат на което стойността на увеличенията на имоти в западните икономики, наречена реконструкция, т. Д. вторични сгради. В местна практика, този бранш, наречен "области за развитие". В процеса на развитие на териториите, включени редица физически и юридически лица.

Redёveloper - лице, което управлява процеса на развитие на териториите. Най-близо в смисъл на концепцията на руски език - градско планиране и разработчик, понякога - на клиента. Благодарение на функционалните характеристики на един градски плановик често се идентифицира с архитект на града.

Територия - част от града, в договорения от Комитета за градоустройството и архитектурата на границите, по които дейностите на инвестиционен развитие на териториите.

Концентрация на средства за използване в една посока (от латинската cumulo -. Събира, съхранява).

Концепцията на зони за развитие на инвестиционни трябва да се съобразява с основните принципи на задължителния обща стратегия за икономическо и инвестиционно развитие на Федерацията, град, общинска или друга териториална единица). Стратегически план за развитие на териториите се базира на определяне на приоритетите на социално-икономическото развитие на териториалните образувания и включва широка гама от инвестиционни проекти.

Стратегически план за развитие на територии е в основата на развитието на инвестиционната програма териториално.

Принципите на инвестиционната програма:

териториално подчинение на инвестиционната програма на стратегическия план и приоритети на социално-икономическото развитие на територията;

прозрачност и откритост на избора на инвестиционни проекти;

разработване на бизнес планове за възстановяване и развитие на недвижими имоти;

за привличане на инвеститори за възстановяването и развитието на недвижими имоти;

Заемането на ресурси;

съсредоточи върху кумулативния ефект на два бюджетни кредити;

Дейност може да се постигне чрез предоставяне на данъчни и други стимули, гаранции и преки бюджетни кредити.

Критериите за конкурентен подбор на проекти:

приоритетен проект за развитието на територията и решаването на социални проблеми;

възвръщаемост на инвестициите и финансовата устойчивост на проекта;

финансовото състояние и репутация redevelopera.

Пример. Развитието на индустриалните зони, Санкт Петербург.

Бизнес центрове "водна площ" (финансовата компания "Baltic Group") и "Нобел" за пръв път изпълняват редица проекти върху насип Виборг. Те бяха последвани от нови проекти.

Агенция на територията на "Becar" планира да развие на площ от около 100 хектара оградена ул Kantemir., Forest Ave., St. Академика Лебедева, финландската PR., Botkin улица. Пирогов Виборг и насипи.

The фабрика "Руски дизел" завод "Red Lighthouse", "червен конец", "Петербург текстил" Plant. Kchimova планиран ход, в промишлената зона на края на града, или да продаде областта. На освободи пространство ще бъде разположен бизнес центрове, ресторанти, клубове, търговски центрове и др. D.

Неотдавна, в Санкт Петербург, за да се създадат нови области на агенции за развитие, която ще се развие концепцията за развитие в рамките на техните парцели. Концепциите трябва да бъдат отразени: основни инвестиционни направления на развитие на територията; набор от мерки, необходими, за да го приложи; етапи и график на дейностите; Очаква източници на финансиране; предпроектно проучване; в списъка на обектите на инвестиционни имоти, разположени в границите на територията.

Обекти за финансиране ще бъдат предоставени на инвеститорите по начина, предвиден от закона, подлежи на архитектурни и градоустройствени изисквания и ограничения. Инвестиционни обекти могат да бъдат: парцели, предназначени за ново строителство; сгради, да бъдат възстановени, както и отделно разположени части от гореспоменатите сгради и съоръжения; в процес на изграждане.

Подготовката на площадката - Изпълнение на комплекс от мерки за изграждане на съоръжения пространство обект или съвкупност от обекти, за да се създадат необходимите условия за изпълнение на строително-монтажни работи. Подготовката на площадката включва мерки за развитие на инвестициите и тръжна документация за инвестиционни обекти и, ако е необходимо - градоустройствена документация за територията. В допълнение, подготовка на обекта може да включва следните дейности: разработване на проектна документация за проектите за инвестиции, развитие на земя и други дейности, насочени към повишаване на инвестиционната атрактивност на района.

Основните задачи на Агенцията са:

интензификация на процеса на зони за градско развитие, за да се увеличи тяхната стойност;

стимулиране на инвестиционни дейности;

извънбюджетни средства за развитието на недвижими имоти, собственост на държавата, на Санкт Петербург;

създаване на нови работни места;

подобряване на състоянието на околната среда в Санкт Петербург;

повишаване на доходността на градски недвижими имоти.

Това е отговорност на предприемача обикновено включват: подбор и определяне на концептуалната идея на търговски проект; избор на площадка, оптимално съответната концептуална идея, както и придобиването на правата върху него; пускане на пазара; търси за механизми за привличане на инвеститори (в това число чрез развитие на колективни инвестиционни схеми, укрепването на връзките с финансовите пазари); организацията на финансирането на проекта; организация и управление на проектирането, строителството; доставка на завършения обект за наем с последващата експлоатация или продажба. В зависимост от функционалното ориентация, разграничението на офис, търговски, жилищни, хотелски, спорт, забавления, отдих и развитие на комбиниран недвижими имоти.

Пример. Движеща сила за развитие, който се осъществява в склада на пазара на Санкт Петербург.

PNK логистична компания закупени 3 хектара земя ( "Shushary") и е действал като клиентът, общото дизайнер и главен изпълнител за изграждането на склада. През 2005 г. площта на обекта на 14.650 м 2 (от които 2300 м 2 - офис) е изготвено и пригодени за продажба. Към офертната цена - $ 850 / м 2. Обектът е купен от инвестиционното дружество външна политика и отдаден под наем за 10 години с право на удължаване Tablogix логистична компания, работеща в руския пазар от 1994 г. и предоставя услуги за комплекси за съхранение и обработка на товари в пет складове с обща площ от 53 хил. М 2, намиращ се в Москва, близо до Москва и Новосибирск. Това е първият в региона Petrburgskom склад комплекс клас А

Тази сделка е показателно за тяхната classicality: изпълнение на проекта, неговата продажба на професионален инвеститор е почти толкова завършен бизнес и привличане на наематели.

Руският пазар на развитие формира през последните 10-12 години и обхваща широк кръг от заинтересовани страни: частни и институционални инвеститори, де velopery, банки, застрахователни компании, земя консултанти, архитекти и дизайнери, строителни предприемачи, оценители, правни и финансови консултанти, агенция за недвижими имоти , собственици на имоти и фирми, експлоатиращи недвижими имоти, недвижими имоти наематели, общински организации, включително земя и собственост комитети на отдели и кметове планиране и администрациите на градовете и областите, архитектурни и управление на планиране.





; Дата: 06.05.2015; ; Прегледи: 1751; Нарушаването на авторските права? ;


Ние ценим Вашето мнение! Беше ли полезна публикуван материал? Да | не



ТЪРСЕНЕ:





zdes-stroika.ru - Studopediya (2013 - 2017) на година. Тя не е автор на материали, и дава на студентите с безплатно образование и използва! Най-новото допълнение , Al IP: 66.102.9.24
Page генерирана за: 0.068 сек.