Studopediya

КАТЕГОРИЯ:


Астрономия- (809) Биология- (7483) Биотехнологии- (1457) Военное дело- (14632) Высокие технологии- (1363) География- (913) Геология- (1438) Государство- (451) Демография- (1065) Дом- (47672) Журналистика и СМИ- (912) Изобретательство- (14524) Иностранные языки- (4268) Информатика- (17799) Искусство- (1338) История- (13644) Компьютеры- (11121) Косметика- (55) Кулинария- (373) Культура- (8427) Лингвистика- (374) Литература- (1642) Маркетинг- (23702) Математика- (16968) Машиностроение- (1700) Медицина- (12668) Менеджмент- (24684) Механика- (15423) Науковедение- (506) Образование- (11852) Охрана труда- (3308) Педагогика- (5571) Полиграфия- (1312) Политика- (7869) Право- (5454) Приборостроение- (1369) Программирование- (2801) Производство- (97182) Промышленность- (8706) Психология- (18388) Религия- (3217) Связь- (10668) Сельское хозяйство- (299) Социология- (6455) Спорт- (42831) Строительство- (4793) Торговля- (5050) Транспорт- (2929) Туризм- (1568) Физика- (3942) Философия- (17015) Финансы- (26596) Химия- (22929) Экология- (12095) Экономика- (9961) Электроника- (8441) Электротехника- (4623) Энергетика- (12629) Юриспруденция- (1492) Ядерная техника- (1748) Arhitektura- (3434) Astronomiya- (809) Biologiya- (7483) Biotehnologii- (1457) Военни бизнесмен (14632) Висока technologies- (1363) Geografiya- (913) Geologiya- (1438) на държавата (451) Demografiya- ( 1065) Къща- (47672) журналистика и смирен (912) Izobretatelstvo- (14524) външен >(4268) Informatika- (17799) Iskusstvo- (1338) историята е (13644) Компютри- (11,121) Kosmetika- (55) Kulinariya- (373) културата е (8427) Lingvistika- (374) Literatura- (1642) маркетинг-(23702) математиците на (16968) Механична инженерно (1700) медицина-(12668) Management- (24684) Mehanika- (15423) Naukovedenie- (506) образователна (11852) truda- сигурност (3308) Pedagogika- (5571) Poligrafiya- (1312) Politika- (7869) Лево- (5454) Priborostroenie- (1369) Programmirovanie- (2801) производствено (97 182 ) индустрия- (8706) Psihologiya- (18388) Religiya- (3217) Svyaz (10668) Agriculture- (299) Sotsiologiya- (6455) на (42831) спортист строително (4793) Torgovlya- (5050) транспорт ( 2929) Turizm- (1568) физик (3942) Filosofiya- (17015) Finansy- (26596) химия (22929) Ekologiya- (12095) Ekonomika- (9961) Electronics- (8441) Elektrotehnika- (4623) Мощност инженерно ( 12629) Yurisprudentsiya- (1492) ядрена technics- (1748)

Определяне на амортизация имот

Амортизацията се характеризира с намаление в полза на имота, неговото обжалване на потребителите по отношение на потенциалния инвеститор, и се изразява в стойност редукция (обезценка) се дължи на различни фактори, с течение на времето.

Тъй като експлоатацията на съоръжението постепенно се влошава параметрите, характеризиращи структурна надеждност на сгради и съоръжения, както и тяхната функционална кореспонденцията на тока и, особено, бъдещото използване, свързани с човешката дейност. В допълнение, стойността на имота, не по-малко се влияе от външни фактори, произтичащи от промени в пазарната среда, налагането на ограничения върху използването на определени сгради, и т.н.

Амортизация (I) обикновено се измерва в проценти и стойностно изражение на амортизация е амортизация (D).

В зависимост от причините за увреждане на имущество, са следните видове облекла: физически, функционални и външни.

Класификация на амортизация недвижими имоти:

НОСЕТЕ
физически функционален Външно (икономически)
а) еднократна б) несменяем а) еднократна б) несменяем обикновено фатален

За всеки тип облекло се характеризира с неговата част: сменяеми и несменяеми.

Еднократна износване - нося, премахването на които е физически възможно и икономически изгодно. Така икономическата целесъобразност е тази, произвеждана чрез елиминиране на разходите за определен тип облекло трябва да се повиши стойността на обекта като цяло.

Fatal износване - носят, че е било физически невъзможно или икономически нецелесъобразно.

Ако някой от видовете износване каже за общо натрупаната амортизация на имота. В стойностно изражение, натрупаната амортизация е разликата между стойността на замяна и пазарната цена на обекта, който се оценява.
Въз основа на същността на тези определения, може да се твърди, че общият натрупаната амортизация е преди всичко функция на времето на живот съоръжение. С оглед на това, помисли за същността на основните понятия за оценка, който описва фигурата:

Физическият живот на сградата (VF) - определения период на експлоатация на сградата, за която държавата на носещи конструктивни елементи на сградата отговаря на определени критерии (структурна надеждност, физическа издръжливост, и т.н.). Терминът физическия живот на обекта се поставя в строителството и зависи от групата на постоянни сгради. Физическо живота идва към своя край, когато съоръжението е разрушена.

Поредица възраст (IV) - период от време, което е изтекло от датата на пускане в експлоатация до датата на оценката.



Икономически живот (РЕ) - се определя от операцията, за която целта генерира доходи. През този период, произведени подобрения допринасят за цената. Икономическия живот на обекта приключва, когато обектът на операцията не може да донесе доход, но посочи съответната ставка на сравними съоръжения в този сегмент на пазара на недвижими имоти. Когато се произвежда това подобрение вече допринасят за стойността на обекта поради общото износване.

Ефективната възраст (EW) - е основан на хронологичния възрастта на сградата, като се вземе предвид техническото му състояние и съществуващите към датата на оценка на икономическите фактори, влияещи върху стойността на прогнозната обекта. В зависимост от конкретното използване на ефективна възраст на сграда може да бъде различен от хронологичната възраст в по-голяма или по-малка страна. В случай на нормална (типично) ефективно използване на възрастта на сградата е обикновено равен на хронологичен.

Оставащия срок на сградата на икономическия живот (OSEZH) е период от време от датата на оценката до края на икономическия му живот.

Методи за изчисляване на амортизация:

1. Физическо влошаване - е постепенна загуба първоначално постави в изграждането на технически и експлоатационни качества на обекта под влияние на климатичните фактори и човешката дейност.

Има следните методи за изчисляване на физическото увреждане на сгради:

- Нормативно (за жилищно строителство);

- Value;

- Начин на живот.

Нормативният метода на изчисляване на физическото увреждане

Нормативният метода на изчисляване на физическото увреждане включва използването на различни регулаторни указания браншова или ведомствено ниво. Като пример, такива инструкции могат да бъдат наречени "Правила за оценка на физическото увреждане на жилищни сгради" BCH 53-86 Gosgrazhdanstroya (Държавен комитет за строителство и архитектура в СССР State Building. Москва 1990), Бюрото за техническа инвентаризация, използван за оценка на физическото увреждане на жилищни сгради в Техническия Inventory , планиране на ремонт на жилища, независимо от ведомствената им принадлежност.

В тези правила характерната физическото увреждане на различните структурни елементи на сгради и тяхната оценка.

Физични сгради на влошаване трябва да се определят по формулата:

Ff =

където Ff - физическото увреждане на сградата (%);

Fi - физическо износване и-ро на компонента (%);

Li - коефициента, съответстващ на дела на стойността за подмяна на аз-ро на компонент в общите разходи подмяна на сградата;
N - броят на структурните елементи на сградата.

Акциите на стойността за подмяна на отделните структури, компоненти и системи за обща стойност подмяна на сградата (в%) обикновено се вземат с агрегат разходи за подмяна на жилищни сгради, одобрени по предписания начин, и за конструкции, компоненти и системи, които не са одобрени от показатели - в техния бюджет стойност.

метод на разходите за определяне на физическо износване

Физическо влошаване по време на оценката му се изразява чрез обективно необходими за ремонт измерва стойността, които елиминират увреждане на структури, елементи, системи, или сградата като цяло, както и замяната им цена.

Същността на метода за определяне на стойността на физическата амортизация е да се определи цената на реконструкция на отделните елементи на сградата.

Описаната техника позволява да се изчисли степента на износване на елементите и на цялата сграда едновременно по отношение на стойността, това е повече за предпочитане пред другите методи за изчисляване на физическо износване. Освен това, тъй като изчисляването на обезценката се извършва въз основа на разумни действителните разходи за привеждането на износените елементи на "почти ново състояние", но в резултат на този подход може да се счита за достатъчно точна. Сред недостатъците на този метод, трябва да се отбележи задължително подробно и точно изчисляване на разходите за ремонт на износени части на сградата.

Определяне на физическото увреждане на сгради с TTL

Въз основа на същността на предварително обсъдени основните концепции за оценка, които характеризират общо натрупаната амортизация на сградата по отношение на времето на неговото действие, може да се твърди, че физическо износване, възрастта и ефективен период на икономическия живот, са в определено съотношение. Тази връзка може да се изрази със следната (1) формулата:

където: U (%) - процент износване;

EV - ефективна възраст, определена от вещото лице въз основа на техническото състояние на отделните елементи на сградата или като цяло;

VF - типичен период на физическия живот;

OSFZH - остатъка от срока на физическия живот.

Или от формула (2):

където: U (%) - процент износване;

VF - типичен период на физическия живот.

Изчислено по този начин процентът на износване елементи или сградата като цяло може да се преведе по отношение на стойността (увреждане):

За Sun * = (I / 100);

където: I - нося като процент; Sun - разходи за подмяна.

2. Функционално износване

Признаци на функционално влошаване на оценено сградата, като правило, несъответствие на нейното пространство-планиране и / или конструктивно решение за съвременните стандарти, включително и различни съоръжения, необходими за нормалната работа на съоръжението в съответствие с текущата или планирана употреба.

В зависимост от физическите възможности и икономическата приложимост на елиминиране на причините за функционално влошаване, тя е разделена на сменяеми и несменяеми. Функционално амортизация стойност е разликата между стойността на репродукцията и разходи за подмяна, тъй като последното изчисление, въз основа на своето определение, умишлено изключва от внимание функционален износване.

· Еднократна функционална износване

Еднократна функционална износване обикновено се определя от цената на необходимата реконструкция, което допринася за по-ефективна работа на имота.

Смята се, че сменяемият функционална носене, причинени от:

- Дефекти, които изискват добавянето на елементи,

- Дефекти, които се нуждаят от подмяна или ъпгрейд елементи

- Sverhuluchsheniyami.

Недостатъците на изискващи добавянето, включват елементи на сградата и оборудването, които не са в съществуващата среда, и без които не може да отговаря на съвременните оперативни стандарти. Амортизацията се дължи на елементи от данни, измерени от стойността на добавянето на тези елементи, включително тяхното монтиране.

Недостатъците на нуждае от подмяна или ъпгрейд елементи включват елементи, които все още изпълняват своите функции, но не отговарят на съвременните стандарти (водни и газови метра, и т.н.). Амортизация за тези позиции се измерва като стойност на съществуващите елементи по отношение на тяхното физическо влошаване минус разходите за материали се върне, плюс разходите за демонтаж на съществуващата и плюс монтаж на нови елементи. Цената на материали се определя като стойността на връщане на демонтираните материали и оборудване, когато те се използват за други цели (за прецизиране на остатъчната стойност).

Чрез sverhuluchsheniyam включва позиции и елементи на строителството, наличието на която в момента е неадекватна на съвременните изисквания на пазара на стандарти. Еднократна функционално влошаване в този случай, измерена като текущата разменна стойност на позициите "sverhuluchsheny" минус износване, плюс разходите за демонтаж и минус стойността спасяване на демонтираните елементи.

Sverhuluchsheny Пример за това е ситуацията, когато собственикът на къщата, адаптирането му за себе си, да прави всякакви промени в собственото си удобство (инвестиционни разходи) не е подходяща от гледна точка на обикновения потребител. Те включват, например, може да включва промени в използваемата площ на помещенията за конкретна употреба, дължащи се на страстите на собственика или родния си класове. Еднократна функционално влошаване в тази ситуация се определя от сегашната стойност на разходите за привеждане на модифицирани елементи към първоначалното им състояние. В допълнение, на концепцията за sverhuluchsheny тясно свързана с пазарните сегменти на недвижимите имоти, където същите подобрения могат да бъдат признати като подходящи за конкретния сегмент и излишни от гледна точка на обикновения потребител.

· Несменяем функционална амортизация

Fatal функционална износване обикновено се причинява от остарели пространство-планиране и / или структурни характеристики на сградите се оценяват по отношение на съвременните строителни стандарти. На първо място, икономическата необоснованост на разходите, за да се преодолеят тези недостатъци дава индикация на знака е несменяем функционална амортизация. В допълнение, тя трябва да се вземе под внимание, действащи към датата на оценка на пазарните условия за адекватно съответствие с архитектурния сградата до своята цел.

3. Външен (икономически) износване

Външен износване е увреждане на обекта поради отрицателен по отношение на оценката на въздействието на проекта върху околната среда: ситуацията на пазара, сервитути, наложени върху използването на някои недвижими имоти, промени в инфраструктурата на околната среда, законодателни решения в областта на данъчното облагане и т.н. Външно износване имот, в зависимост от неговата причина, в повечето случаи е неизбежно, тъй като на неизменност на място, но в някои случаи може да "изключат себе си", защото на положителни промени в околната среда пазарна среда.

<== Предишна лекция | На следващата лекция ==>
| Определяне на амортизация имот

; Дата: 04.01.2014; ; Прегледи: 478; Нарушаването на авторските права? ;


Ние ценим Вашето мнение! Беше ли полезна публикуван материал? Да | не



ТЪРСЕНЕ:


Вижте също:



zdes-stroika.ru - Studopediya (2013 - 2017) на година. Тя не е автор на материали, и дава на студентите с безплатно образование и използва! Най-новото допълнение , Al IP: 66.102.9.22
Page генерирана за: 0.057 сек.